Peut-on vendre une maison sans garantie décennale ?

Vous êtes un particulier et vous apprêtez à vendre une maison sur laquelle vous avez réalisé vous-même des travaux importants ? La vente peut-elle se faire sans assurance décennale ?

Les particuliers qui construisent pour eux-mêmes ont l’obligation de souscrire une assurance décennale. L’absence de cette garantie constitue-t-elle un obstacle à la vente ? Toutes les réponses et explications.

L’obligation de souscription d’une assurance décennale s’applique aux constructeurs particuliers

La loi impose à tout constructeur d’un ouvrage neuf ou existant de souscrire une assurance décennale. Le constructeur peut être un entrepreneur, un promoteur immobilier, un lotisseur, un architecte, un technicien, un ingénieur-conseil, un artisan ou bien un particulier qui fait construire pour lui-même.

Conformément au Code des assurances, l’absence d’assurance responsabilité civile décennale entraîne de lourdes sanctions : une amende de 75 000 euros et une peine d’emprisonnement pouvant aller de 10 jours à 6 mois. De plus, sans assurance, le constructeur s’engage à réparer l’éventuel préjudice subi par ses propres moyens.

Ainsi, pour éviter les mauvaises surprises, il est indispensable d’être assuré de façon durable par une garantie décennale.

Ne pas confondre assurance décennale et assurance dommages ouvrage

Il est important de ne pas confondre l’assurance décennale et l’assurance dommages ouvrage, surtout lors de la vente d’une maison.

L’assurance dommages ouvrage protège la construction d’éventuelles malfaçons pendant une durée de 10 ans à compter de la date de réception des travaux. En cas de litige, elle permet au client d’obtenir une indemnisation plus rapide en réparation du dommage causé. Si la maison est vendue pendant cette période, les obligations d’assurance dommages ouvrage sont transférées au nouvel acquéreur.

Contrairement à l’assurance dommages ouvrage, l’assurance décennale est imposée par la loi Spinetta aux professionnels du bâtiment. Les dommages couverts par cette garantie sont similaires à ceux entrant dans le champ de l’assurance dommages ouvrage. Il s’agit des éléments constitutifs rendant l’ouvrage impropre à sa destination et des désordres sur des équipements directement liés à la construction.

Une maison inhabitable en raison d’un problème d’étanchéité ou un risque d’effondrement, une fissure dans le carrelage, un risque d’incendie lié au circuit de chauffage peuvent par exemple permettre de déclencher la garantie décennale ou l’assurance dommages ouvrage. En revanche, plusieurs dommages sortent du cadre de ces assurances : les sinistres n’affectant pas la solidité de l’ouvrage, un défaut esthétique d’une nuance d’enduit ou de peinture. Pour bénéficier d’une prise en charge plus étendue, il peut être judicieux d’adhérer à des garanties complémentaires telles que la garantie de bon fonctionnement qui couvre les dommages affectant les éléments dissociables de l’ouvrage (désordre affectant des volets roulants par exemple) et la garantie de parfait achèvement qui permet d’être couvert pendant un an contre les désordres signalés par le maître d’ouvrage.

A quel moment faut-il souscrire une assurance décennale ?

Pour être valable, la garantie décennale doit être souscrite avant le démarrage des travaux. Elle prévoit la prise en charge des dommages causés dans les 10 ans suivant la fin du chantier.

Si vous rencontrez des difficultés à trouver un assureur, vous pouvez saisir le Bureau central de tarification (BCT) qui imposera à un professionnel de vous faire une proposition dans les meilleurs délais.

Mise en place de la garantie décennale

Pour vous protéger en tant que constructeur particulier, vous devez souscrire une assurance décennale auprès d’un assureur spécialisé. Les acquéreurs successifs vous demanderont de fournir une attestation justifiant de cette souscription. La mention de l’existence ou de l’absence de cette garantie obligatoire sera d’ailleurs annexée au contrat de vente.

L’attestation d’assurance décennale remise par l’assureur suite à la signature de l’offre doit notamment mentionner vos coordonnées ainsi que celles de l’organisme, la période de validité du contrat, la date de création du document et les activités prises en charge.

Bien choisir son assurance décennale

Le choix d’une assurance décennale se fait en tenant compte de plusieurs critères :

• Les garanties : il s’agit des activités couvertes par le contrat ;
• Les plafonds d’indemnisation : ils correspondent aux montants maximum pris en charge au titre de chaque garantie ;
• Le prix : le tarif est fixé en fonction du chiffre d’affaires réalisé, de l’effectif, de l’expérience du souscripteur, de son activité, de la zone géographique à couvrir.

Pour trouver la meilleure assurance décennale, il est recommandé d’utiliser un comparateur en ligne gratuit et sans engagement. Cet outil donne la possibilité de recevoir des devis personnalisés en quelques clics seulement. Les constructeurs peuvent aussi passer par un courtier qui les aidera à faire le tri parmi les offres proposées sur le marché et les accompagnera dans toutes les démarches liées à la souscription.

Vendre une maison sans garantie décennale, est-ce possible ?

La vente d’une maison sans garantie décennale est possible mais a des conséquences à la fois pour le vendeur et pour l’acheteur.

D’une part, le vendeur, s’il est un particulier, ne peut être poursuivi pénalement par l’acquéreur. C’est la principale différence entre un vendeur particulier et un vendeur professionnel. Toutefois, en cas de malfaçon, l’acheteur peut se retourner contre le vendeur particulier pour obtenir réparation du préjudice subi.

D’autre part, l’acheteur peut faire valoir l’absence d’assurance décennale pour demander une baisse conséquente du prix de vente du bien.

Les clauses présentes dans l’acte de vente en l’absence d’assurance décennale

S’il est envisageable de vendre une maison sans garantie décennale, l’acte de vente doit en contrepartie comprendre certaines clauses.

La première à insérer est la clause « vente faite sans garantie légale ». Celle-ci exclut la possibilité pour l’acheteur d’engager la responsabilité du vendeur particulier en cas de dommage.

La deuxième clause obligatoire est la clause « vente faite sans garantie légale, aux risques et périls de l’acheteur ». Le vendeur peut s’en servir pour ne pas avoir à réparer les vices cachés dont l’acquéreur aurait dû avoir connaissance.

Vous l’avez compris, si ces clauses protègent le vendeur, elles ont une conséquence sur le prix du bien. De plus, pour être valables, elles doivent impérativement être rédigées par un notaire.