Une garantie décennale peut-elle être valable au-delà de 10 ans ?

En principe, la garantie décennale couvre, pendant 10 ans, les dommages survenus après la réception des travaux. Mais dans certains cas, une prolongation de 2 ans peut être accordée.

Un ouvrage mal bâti peut encore être garanti malgré l’expiration de la garantie décennale. Pour que le recours soit recevable, la faute commise par le professionnel du bâtiment doit être particulièrement grave, comme l’a rappelé la Cour de cassation à travers plusieurs arrêts.

La garantie décennale dure normalement 10 ans

La garantie décennale couvre les propriétaires successifs d’un bien pendant 10 ans à partir de la date de réception des travaux, contre les vices et malfaçons qui compromettent la solidité de l’ouvrage ou qui affectent l’un de ses éléments constitutifs ou d’équipement. La loi du 4 janvier 1978 dite « loi Spinetta » impose aux constructeurs de souscrire cette garantie avant le démarrage du chantier. A défaut, ils encourent une amende de 75 000 euros et une peine d’emprisonnement de 6 mois.

De son côté et pour obtenir une indemnisation rapide des travaux de réparation des dommages subis, le maître d’ouvrage est tenu de souscrire une assurance dommages ouvrage. Après avoir indemnisé son client, l’assureur se retournera contre le responsable du désordre pour obtenir le remboursement des sommes avancées.

Faute dolosive : la garantie décennale peut être valable au-delà de 10 ans

La Cour de cassation a rappelé à plusieurs reprises qu’en cas de faute dolosive ayant été commise sans intention de nuire, la garantie décennale peut fonctionner après 10 ans. En l’espèce, après avoir fait rénover son bien immobilier, un propriétaire avait découvert, près de 10 ans après la date de livraison des travaux, un défaut dans l’installation d’assainissement. Le temps qu’un expert détermine l’origine du défaut, le délai de 10 ans prévu pour faire valoir la garantie décennale du constructeur avait expiré et l’assureur ne voulait plus rien entendre. Dans cette affaire, la justice lui a donné tort rappelant que le maître d’ouvrage dispose de 2 ans pour demander à la compagnie d’assurance de faire jouer sa garantie ou pour saisir la justice. L’assurance décennale peut donc être valable pendant 12 ans.

Faire réaliser un audit par un expert du bâtiment

A l’approche de l’expiration de la garantie décennale, il peut être judicieux de faire réaliser un audit par un expert du bâtiment (architecte ou expert ingénieur en bâtiment) afin d’identifier d’éventuels défauts tant dans les parties privatives que dans les parties communes. Une fois le rapport de l’expert déposé et en présence de malfaçons, le maître d’ouvrage peut envisager de saisir l’assurance décennale du constructeur de l’immeuble ou sa propre assurance dommages ouvrage pour tenter de trouver une solution amiable.

Pour les dommages moins importants ne relevant ni de la garantie décennale ni de la garantie de bon fonctionnement, il est possible de faire jouer la garantie des dommages intermédiaires. Il faut néanmoins être en mesure d’apporter la preuve d’une faute commise par le constructeur en raison d’un manquement à son obligation de conseil, de compétence ou de précaution.